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三四线城市传重磅利空 专家为何恭喜没买房人?时间:2018-09-17 23:49:25   浏览量:25

【导读】如今的房价价格可以说是不少人心中的痛苦,无论是上涨还是下跌,价格都让人忧心忡忡。而在一系列的调控下,虽然一二线好了不少,但是三四线就有点难了。


  受去年下半年以来,三四线城市房价上涨过快的影响。最近,三四线楼市利空消息不断袭来。先是房地产调控将全面向三四线城市蔓延,后来就是对房价上涨过快的三四线城市,将采取降低棚改货币化安置比重,改为实物安置,并且国开行也将棚改货币化贷款的审核权也收归至总行。

  对此,有专家公开恭喜那些一直坚持没买房的刚需,终于等到了三四线城市楼市红利消逝,房价要回归的那一天了。因为,棚改货币化安置如果由实物安置取代,这说明三四线城市房价上涨的利好已经基本消失,未来三四线房价出现大调整在所难免。

  实际上,中国的三四线城市搞棚改货币化安置也是无奈之举。几年前,国内三四线城市的房地产普遍出现了库存过高的现象,有的城市仅是消化掉商品房存量库存就要3-5年时间。为了尽快化解商品房的库存,发改委指示国开行通过PSL的形式向地方政府发放贷款。

  而地方政府则把贷款以现金的方式分发给当地棚改拆迁户,再由拆迁户到周边去买房,一下子大量的刚需和各路炒房者的集中入市,所以就让我们看到了三四线城市房价出现了罕见的暴涨现象。

  现如今,三四线城市“去库存,化风险”的目标已经达到,多数城市商品房库存已经降到合理的区域,甚至出现了短暂的供不应求的现象,但是当地房价上涨趋势却越来越失控。

  后续的情况是,各地棚改政策仍会照样继续,但去库存已经接近尾声,而房价上涨势头一时难改,所以地方政府的工作重心由之前的“去库存”,转变成通过房地产调控,遏制房价上涨势头。同时,三四线城市也将“因城施策”,出台更严厉的房地产调控政策。

  事实上,目前国内的三四线城市房价已经出现了较大的分化现象。尽管多数三四线城市房价在上涨,但是也有像环京周边的三四线城市房价却在下跌,像通州、大厂、燕郊等地房价普通出现较大调整。

  现在问题来了,随着三四线城市的红利即将消逝,三四线房价会往哪儿走呢?这要看三四线城市的实际情况了,如果人口净流入大于流出,产业结构比较优化,可能房价会跌得慢一些,因为流入人口的购买力还能延缓当地房价的下跌进程。

  如果三四线城市人口流出大于流入,产业结构单一,区域内同质化严重,对外来人口的吸引力不高,那么一旦投机资金撤离、开发商全线撤资,房地产市场开始退烧,房价出现大调整恐怕将在所难免。再出现象现在环京部分三四线城市楼盘一年跌去三四成的情况也不会感到奇怪。


  所以,现在对于刚需购房者来说,经过艰难等待,终于等到了三四线城市房价将要出现调整的消息,但是对于投机性购房者,现在投机三四线城市最不适宜。因为,三四线城市二手房价由于成交量少,人口不多,往往是有价无市。


  此外,当地多数居民喜欢购买新房,都不太愿意买二手房产。即使要把三四线城市房产出租,由于前期房价上涨过快,三四线城市房价的租售比已经还低于一二线城市,所以投资回报率很低。现在若要到三四线城市去炒房风险实在太大,还是谨慎为好。

  三四线房地产市场传出取消棚货币化安置,以及房地产调控将至等重大利空。专家恭喜的是自住型购房者能够用不了太久,可以买到好房子,早日圆上住房梦。而对于投机性购房者来说,最近三四线城市利空消息不断,投资三四线城市风险太大,如果贸然介入,恐怕会惨遭重大损失,而且越陷越深。